Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью – услуга не такая уж экзотическая. В Европе и Америке ею активно пользуются уже десятки лет. В России же доверительное управление получило известность чуть более 15 лет назад – так сложилось исторически. Сейчас многие риэлторские агентства предлагают такую услугу, но немногие владельцы жилья представляют себе, чем она хороша.

Что из себя представляет доверительное управление недвижимостью? Допустим, вам в наследство досталась неплохая квартира в провинции. Ее можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход, который не будет лишним. Но вы живете в Москве, и у вас нет ни сил, ни времени ехать в другой город и лично участвовать во всех этапах сдачи квартиры внаем. Да и желания особого тоже нет. Вы жалуетесь подруге и слышите в ответ: «Да ведь наш бывший одноклассник уже давно и успешно работает там риэлтором! Наверняка он может дать дельный совет!» Вы обращаетесь к однокласснику, и он предлагает вам заключить договор. Но не типовой агентский, а имеющий особые условия. Согласно этому договору, ваш одноклассник полностью берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей вашей квартиры внаем. Вам не нужно развешивать объявления в подъездах, делать косметический ремонт и показывать потенциальным нанимателям квартиру. От увлекательной процедуры сбора денег и контроля коммунальных платежей вы тоже избавляетесь. Все это берет на себя ваш одноклассник, которому вы даете полномочия действовать от своего имени. Для этого вы указываете в договоре, что передаете недвижимость в доверительное управление определенному человеку (или организации) на определенный срок. Согласно юридическим нормам, с этого момента вы называетесь выгодоприобретателем, а тот, кому вы передали имущество - управляющим.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в письменной форме, аналогичной договору продажи недвижимого имущества. Это нужно для того, чтобы управляющий имел право подписывать от вашего имени другие документы, касающиеся недвижимости - договор о сдаче внаем, о страховании имущества. Передачу недвижимости в доверительное управление нужно регистрировать. При этом регистрируется сам факт передачи, а не договор доверительного управления. Однако право собственности при передаче недвижимости в доверительное управление по-прежнему принадлежит владельцу жилья. Управляющий не может продать вашу недвижимость, так как не будет иметь права собственности на нее. Это право не переходит к нему при передаче имущества в доверительное управление.

Юридически доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этому посвящена 53 глава ГК РФ. В договоре доверительного управления имуществом обязательно должны быть обозначены:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление («Под недвижимым имуществом в настоящем договоре понимается: жилая N-комнатная квартира площадью Х кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. имени, д. №, кв. №… »). План помещения или здания обычно прилагается к договору;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя) – «Выгодоприобретателем по настоящему договору является…». Если вы хотите, чтобы доход от доверительного управления недвижимостью перечислялся на счет вашего ребенка, вам нужно указать это в договоре. Тогда выгодоприобретателем будет ваш ребенок, а вы будете значиться в документах как учредитель управления.

- размер и форма вознаграждения управляющего, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора. Согласно ГК РФ, договор доверительного управления имуществом можно заключать не более чем на 5 лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Чтобы прервать договор, когда срок его действия окончится, учредитель либо управляющий должен подать заявление о прекращении договора. Если этого не произошло, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Недвижимость, находящаяся в доверительном управлении, не может быть предметом взыскания по долгам владельца (учредителя управления). Исключением является только банкротство учредителя – тогда доверительное управление прекращается, и недвижимость включается в конкурсную массу.

Главный кошмар всех владельцев недвижимости – это «черные риэлторы», которые могут продать вашу квартиру или дом без вашего ведома. Но такие люди вряд ли будут навязывать вам свое доверительное управление. Во-первых, оформление такой сделки достаточно хлопотно для риэлтора, во-вторых, может занять много времени, и к тому же требует оставлять свои личные данные в нескольких местах. Если мошенник пожелает вас обмануть, он постарается выбрать более простой и доступный способ.

Многие владельцы жилья также опасаются, что управляющий будет сдавать квартиру за более высокую цену и забирать часть дохода себе, вводя владельца в заблуждение. Если вы работаете со специалистом, это исключено. Профессионалы с хорошей репутацией не занимаются обманом клиентов. Им это не нужно, ведь они могут обратить это на пользу клиента и получить гораздо большее вознаграждение за оказанное доверие.

Любые сделки с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении (сдача внаем, заключение договора страхования), управляющий совершает от своего имени. При этом он обязан указывать, что является доверительным управляющим. Все действия управляющего в отношении вашей недвижимости совершаются в полном соответствии с договором доверительного управления. Если вы указали в договоре, что в квартире нельзя делать ремонт – управляющий не имеет права переклеивать обои и сносить перегородки между комнатами. Раз в год или чаще управляющий представляет учредителю отчет о ходе доверительного управления имуществом. Там указывается информация о всех действиях, совершенных с имуществом, полученных доходах и понесенных расходах. Управляющий должен приложить к отчету подтверждающие документы.

Выбирать управляющего нужно внимательно и тщательно. И связано это вовсе не с угрозами мошенничества, а с величиной вашего будущего дохода. Разные управляющие могут «выжать» из одной и той же недвижимости разную прибыль. Это зависит от методов работы управляющего, его опыта, добросовестности и заинтересованности. В его интересах получить как можно большую прибыль, если от этого зависит его вознаграждение. Нельзя сбрасывать со счетов и любовь к профессии. Тот, кто занимается доверительным управлением по обязанности, без «огонька», остановится на первом же подходящем варианте, не продумывая остальные. И наоборот – человек, искренне увлеченный своей профессией, будет рассматривать множество разных вариантов. Среди них будут и весьма хитрые, которые вряд ли пришли бы в голову самому владельцу. И в конце концов такой управляющий найдет способ получить максимум возможной прибыли, не обманывая себя и собственника.

Какие преимущества имеет доверительное управление?

У вас не будет болеть голова о том, что делать, если наниматели зальют соседей или не заплатят за свет. Следить за этим будет управляющий, которому вы доверили свою недвижимость. Он же будет решать возникшие проблемы и нести ответственность по договору.

Управляющий четко просчитает все варианты управления имуществом и выберет самый перспективный. Если для этого потребуется ремонт, страхование или реклама в прессе – управляющий возьмет на себя и организационную, и финансовую сторону вопроса.

Хороший управляющий знает о таких тонкостях работы с недвижимостью, которые недоступны клиенту - просто потому, что клиент не работал в этой сфере. В результате вы получите от своего имущества максимально возможную прибыль – даже с учетом вознаграждения управляющего.