Юридическая чистота квартиры

Что такое «юридическая чистота квартиры»? Лучше всего объяснить это на примере. Допустим, вы хотите снять квартиру в Москве. После недолгих поисков вам попадается чистая, уютная и недорогая «однушка», район вам подходит, метро рядом, и вы с восторгом соглашаетесь. Собственник отдает вам ключи, вы вносите плату за пару месяцев вперед, страховой депозит и тут же вселяетесь. Но ваша счастливая жизнь длится недолго. Глубокой ночью дверь слетает с петель, и на пороге появляется субъект, явно бывший последние 10 лет в местах не столь отдаленных. После недолгого, но очень эмоционального разговора выясняется, что так оно и есть - пять лет назад этого славного человека осудили за бандитизм, а до этого он жил в этой квартире и был официально зарегистрирован. И само собой, своего согласия на сдачу он не давал – он восстановит прописку и будет жить тут сам. Но даже если бы он не возражал против вашего проживания, совместное существование явно невозможно – квартира однокомнатная. Утром вы звоните собственнику, но предъявить какие-то претензии весьма сложно - по закону для сделки нужно согласие всех зарегистрированных в квартире и вернувшийся родственник имеет полное право не давать его…

Проверка юридической чистоты квартиры нужна именно для того, чтобы не попадать в такие ситуации. Она столь же важна, как и нотариальное заверение договора. Проверка юридической чистоты - это изучение истории квартиры, где могут быть и светлые и темные стороны. Самое важное для потенциального арендатора – вовремя узнать о «темных сторонах». Это особенно важно, если вы не любите переезжать каждые полгода и ищете квартиру на долгий срок. Когда никаких правовых препятствий для найма квартиры, а также проведения любой другой сделки с недвижимостью нет - значит, квартира юридически чиста. И вы можете спокойно жить в ней, не опасаясь, что вам на голову свалится неожиданно возникший «дополнительный» собственник.

Какие неожиданности могут подстерегать вас при съеме юридически непроверенной квартиры?

1)При найме квартиры все зарегистрированные в ней лица должны дать согласие на сделку. Это касается тех прописанных, кому уже исполнилось 18 лет, согласие несовершеннолетних не требуется. Но хозяева чудесным образом могут «забыть» о дальнем родственнике, выписанном «на зону» или в психоневрологический диспансер.

Как обезопасить себя:Попросите у владельца расширенную выписку из домовой книги. Ее можно получить в местном ЖЭКе (ЖРЭП). Очень важно, чтобы выписка была именно расширенной, а не сокращенной. В последней просто указывается, кто прописан в квартире в данное время, тогда как расширенная выписка содержит сведения обо всех, кто когда-либо жил по этому адресу, а также о тех, кто приватизировал эту жилплощадь. Обратиться за расширенной выпиской может как сам хозяин квартиры, так и его доверенное лицо – например, агент по недвижимости.

Пример:Собственно, с примера и началась эта статья.

2) Если вы снимаете квартиру надолго, важно убедиться, что у нее нет «лишних» собственников. Это могут быть жильцы, не участвовавшие в приватизации, или неучтенные наследники. Собственники обладают наибольшими правами в отношении жилья – они могут воспрепятствовать найму квартиры или просто прописать на свою жилплощадь еще пяток человек, сделав вашу жизнь невыносимой.

Как обезопасить себя: Существует Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно там фиксируются данные о том, сколько собственников у той или иной квартиры, какие ограничения и обременения наложены на это жилье и на каком основании. Если вы планируете снимать квартиру на длительный срок – от года и больше, можно обратиться в данный реестр за расширенной выпиской. Из нее можно получить все вышеперечисленные сведения.

Если на момент приватизации в квартире был прописан кто-то, не участвовавший в ней, этот человек должен был написать отказ от приватизации в Департамент муниципального жилья. В противном случае жилец сохраняет право на приватизацию и может его истребовать. То же самое касается ситуаций, когда жилец был временно (не постоянно!) выписан из квартиры на момент приватизации – например, учился за границей или работал в другом городе. Такие сведения можно получить в Департаменте муниципального жилья либо в Росрегистрации.

Неучтенные наследники могут появиться в течение трех лет после смерти предыдущего хозяина и заявить свои права на квартиру. Если право собственности будет доказано, тогда все сделки, совершенные с жильем, будут признаны недействительными, в том числе и сдача его внаем. Предвидеть этого заранее нельзя. Единственное, что можно предпринять – попросить выписку из нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. Но даже в этом случае вы не застрахованы от появления «неучтенных» наследников, которые могут предъявить права на данную квартиру и возжелать ее продажи или вашего выселения.

Случай из жизни: Мила снимала квартиру, которую хозяйка унаследовала после смерти своего брата. Но через три месяца после вселения Милы объявился еще один претендент на квартиру – сын умершего, живший в провинции. Он обратился в суд и был признан законным наследником. Новый собственник потребовал продажи доли в квартире. Хозяйка уступила его просьбам, начался размен квартиры, и Мила вынуждена была искать другое жилье.

3) Собственник квартиры должен быть дееспособным. Если у вас есть сомнения во вменяемости наймодателя, просите справку из психоневрологического и/или неврологического диспансера. Это касается в первую очередь пожилых людей и явных алкоголиков. Сделка, совершенная недееспособным или ограниченно дееспособным человеком, является недействительной, и вы можете просто потерять свои деньги.

4) Наконец, есть такая вроде бы несмертельная, но неприятная вещь, как особое наблюдение милиции. К сожалению, в Москве это довольно частый случай, а участковый может взять «под наблюдение» и новых жильцов, особенно если у них есть нелады с законом. Идеальный вариант – иметь постоянную регистрацию и официально оформленный договор, чтобы не создавать конфликтов. Но в «нехорошую» квартиру может наносить визиты не только участковый…

Иллюстрация: Алла была безумно довольна чистенькой недорого сдаваемой квартирой. Хорошее настроение пропало, когда начались ночные звонки в дверь, а в подъезде стали тусоваться незнакомые личности. Они требовали позвать какого-то Гошу, с удивительным упорством забывая, что он тут не живет. Доведенная до отчаяния, Алла вызвала наряд милиции. Первое, что сказали блюстители порядка – «Вам тут покоя не дадут». Выяснилось, что живший там прежде родственник хозяйки был наркоманом, причем не только употреблял зелье сам, но и продавал его. Периодически в квартире случались драки, была и поножовщина, соседи регулярно вызывали милицию, а участковый взял эту квартиру под наблюдение. Придя на следующий день к Алле, участковый первым делом спросил, есть ли у нее регистрация. «Мало ли, чем вы будете тут заниматься – может, самогон варить надумаете»… - пояснил служитель закона. При этом никто не стремился избавить квартиру от паломничества наркоманов, и Алла вскоре съехала.

Как бороться: можно самостоятельно сходить к участковому и поинтересоваться положением дел. Если дом старый и там живут бабушки-пенсионерки – можно обратиться к ним как к источнику ценной информации. В новом же доме, где большинство квартир куплено недавно, обращение к соседям ничего не даст. Однако соседи могут ничего не знать, а могут и преувеличивать реальные сложности.