Когда речь заходит о народном бизнесе, сразу вспоминаешь челночников и многочисленных арендодателей квадратных метров. Впрочем, употреблять слово «аренда» в данном случае не совсем уместно. Строго говоря, оно имеет отношение к юридическим лицам. А к лицам физическим корректнее применять термин «найм». И в Гражданском Кодексе понятия эти различаются, и статьи им соответствуют разные. Так, в договорах агентств можно увидеть термин «договор аренды» (нечто всеохватное), а затем как бы уточнение — «договор найма».

Договор найма вовсе не формальность, он четко прописывает права и обязанности сторон и, в случае чего, является основанием для судебного разбирательства. Поэтому к его составлению следует подойти серьезно.

— Очень важно прописать, кто и в каком количестве поселяется в квартире, когда будут вноситься платежи (буквально, до какого числа и с какой периодичностью), а также ответственность арендатора за сохранность имущества. Сразу отметим, что за жилье принято вносить платежи авансом, за месяц вперед. Кроме того, платежи осуществляются при обязательном оформлении расписки.

— По существующей практике, договор заключается обычно на полгода, а затем пролонгируется. Если квартиросъемщик намеревается снимать жилье и дальше, ему необходимо сообщить об этом владельцу квартиры письменно. Тут самое интересное: по закону, нанимателю отказать нельзя, так как его защищает «преимущественное право». То есть, если хозяин решит сменить жильцов, его решение можно оспорить в судебном порядке. При условии, конечно, что жилец не нарушал условий соглашения. Или если собственник не решил это жилье продать. Так что, если вы хотите сдать квартиру в наем, лучше заранее оговорить в договоре индексацию оплаты — менять ее в одностороннем порядке запрещено по закону.

— В договоре обязательно надо предусмотреть порядок его возможного расторжения. Обычно оговаривается, в какой срок стороны предупредят друг друга о своем желании прекратить отношения найма (например, за месяц). Однако возможно и досрочное расторжение — в случае нарушения условий соглашения. За досрочное расторжение в договоре часто указывается ответственность сторон. Скажем, если наниматель желает съехать раньше времени, он все равно должен оплатить следующий месяц.

— Очень важный пункт — «паспорт» квартиры: ее точный адрес, площадь, показания счетчиков воды и электричества, а также подробная опись имущества.

— Ну и, конечно же, личные данные обеих сторон сделки.

Кроме того, по желанию владельца квартиры и нанимателя в договоре можно указать любые дополнительные условия. Например, какой будет регулярность посещений квартиры ее хозяином, могут ли последние содержать четвероногих друзей, а также принимать шумные компании; будет ли наниматель делать в съемной квартире ремонт и т.п. Словом, что укажете, то и будет.

Считается, что от бизнеса многочисленных рантье городским бюджетам ничего не перепадает. Но это верно лишь отчасти. Например, владельцы элитного жилья предпочитают заплатить налоги и спать спокойно. На данный вид дохода гражданин РФ обязан уплачивать налог по ставке 13 %, а нерезидент — 30 %. Для этого следует заполнить декларацию о доходах, приложив к ней договор найма. Чтобы минимизировать налоговые выплаты, хозяева квартир регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей и платят казне по упрощенной схеме 6 % от дохода. Но тогда они отчитываются ежеквартально.

И все же картина для налоговиков не благостная. Доказать сокрытие дохода, равно, как и сдачу квартиры в наем, почти невозможно. Не помогут ни свидетельства «сознательных» соседей, ни «утечки» из риэлторских компаний ( не любят этого наши агентства).

Но если схватят за руку, штрафы большие — до 40 % от доказанных неуплат.