Хороший наниматель – мечта собственника!

50% арендодателей недовольны своими жильцами. У многих из них есть на то основания – порой наниматели ведут себя удивительно некрасиво. Чего можно ожидать от жильцов и куда «подстилать соломку» на случай форс-мажора? Перед нами – наиболее распространенные ситуации.

Классика жанра

Ольга гордилась своей квартирой. Основания на то были: евроремонт, красивая отделка, вкус, который проявлялся буквально во всем. Даже обои в комнатах были эксклюзивными. Жильцов Ольга выбирала долго и придирчиво. В итоге хозяйка сделала выбор в пользу респектабельной молодой пары. Наниматели долго хвалили ее вкус, а девушка, как дизайнер, отметила некоторые оригинальные решения в интерьере.

Через пару месяцев жильцы купили в квартиру гобелен и повесили его над кроватью. Ольга удивилась, но согласилась оставить дорогое и красивое полотно на стене. Опять же гобелен как нельзя лучше подходил к интерьеру квартиры… Уезжая, жильцы не стали брать его с собой и оставили хозяйке «на память». Через пару месяцев Ольга все же приподняла гобелен… и обомлела. На эксклюзивных обоях красовались странной формы пятна и следы от погашенных сигарет. Настенное покрытие было безнадежно испорчено. Опомнившись, Ольга бросилась звонить бывшим жильцам. Девушка-дизайнер спокойно и лениво ответила ей: «Мы съезжали с квартиры в вашем присутствии. Вы осмотрели дом? Да. У вас были претензии? Не было. Так почему они возникли сейчас? Может быть, вы сами испортили обои и решили возместить ущерб за наш счет. Чем докажете, что это не так?» Ольге пришлось смириться и «прикрыть брешь» все тем же гобеленом.

Как избежать? Сейчас почти все хозяева прилагают к договору опись жилья, где указывают, какой была квартира в момент сдачи в аренду. Но далеко не всегда опись можно назвать полной. Зачастую в ней перечисляют только мебель и бытовую технику, не упоминая о самом интерьере. А это может быть важно, если у вас дорогие межкомнатные двери или уникальный паркет на полу. Такие детали нужно обязательно отметить в описи. А в договор внести соответствующие изменения, то есть указать, какую ответственность будут нести жильцы, испортившее ваше имущество. И самое главное – тщательный осмотр квартиры. Проводить его нужно в присутствии жильцов, в тот момент, когда они покидают ваше жилье. Если вы спохватитесь через месяц, бывшие наниматели уже не обязаны будут отвечать на ваши претензии.

Тяжелая жизнь

Знакомство с будущей жилицей начиналось стандартно. Осмотр квартиры, разговор об арендной плате, паспорт и договор найма. Правда, Анну Петровну несколько смутили манеры девушки. Будущая нанимательница жевала жвачку и вульгарно говорила, местами переходя на какой-то специфический жаргон. Но соглашалась со всем сказанным и даже не подумала торговаться. Договор нанимательница лишь бегло пролистнула и тут же подписала. Окончательно подкупило хозяйку то, что девушка захотела внести деньги сразу за три месяца вперед. Анна Петровна забрала арендную плату и с легким сердцем уехала за город, на дачу, где она жила все лето.

Через месяц Анна Петровна решила навестить свою жилицу. В квартире был относительный порядок. Нанимательницы не было дома – видимо, она ушла в гости. Но зато дома были бдительные соседи. Два часа они описывали Анне Петровне шумные оргии, которым предавалась ее жилица. Громкая музыка по ночам, танцы, пьяные крики и мусор на лестничной площадке – ни одна мелочь не осталась без внимания. Анна Петровна дождалась возвращения жилицы и услышала следующее: «Ну да, ко мне гости приходили в день работника торговли. Ну еще пару раз подруги на ночь оставались, ну песни мы попели. Но мы так старались тихо! Мы же не знали, что у соседей такой чуткий сон…» Девушка искренне расстроилась, и Анна Петровна решила ее простить. Тем более деньги за аренду были уже заплачены.

Через две недели Анне Петровне позвонил участковый. Он был деликатен, но тверд. Один из гостей квартиросъемщицы подрался с соседом. Теперь сосед лежит в больнице со сломанными ребрами и сотрясением мозга. Драчуна будут судить, а квартиру при следующей жалобе со стороны соседей поставят на учет. Анна Петровна бросила грядки и плодовые деревья и примчалась в город.

Уговорить жилицу съехать оказалось настоящей проблемой. Девушка искренне не понимала, что такого страшного в том, что ее гость подрался с соседом. В ее родном поселке это было привычным делом. Спас положение аргумент «В Москве так не принято» и слова Анны Петровны о том, что добрые отношения с соседями теперь разрушатся. После этого жилица согласилась переехать. Новое жилье нашлось через две недели, и эти дни прошли относительно спокойно.

Как избежать? Спасет ситуацию все тот же пресловутый договор о найме. В нем непременно должен быть пункт о досрочном расторжении договора, если наниматель периодически нарушает условия проживания в квартире. Также в договоре прописывается и ответственность сторон при досрочном расторжении договора. Есть и идеальный вариант – тщательный подбор нанимателей. Здесь больше помогает долгая беседа, когда можно понаблюдать за поведением потенциального жильца. Можно позвать риэлтора «с наметанным глазом» или знакомого с большим жизненным опытом. Они помогут определить, стоит ли сдавать квартиру данному человеку.

В мире животных

У Михаила было мало требований к будущим жильцам. Одним из условий было полное отсутствие домашних животных. Студентке Анжеле, милой и домашней, Михаил изложил все требования – и это тоже. Анжела пообещала соблюдать все условия, и в ее честности нельзя было усомниться.

Прошло несколько месяцев. Когда Михаил в очередной раз пришел за арендной платой, ему навстречу выкатился круглый пушистый комок. Существо заорало дурным голосом и вцепилось в ногу Михаила. Вышедшая навстречу Анжела невинно произнесла: «Я всегда хотела завести котика, но родители мне не разрешали…» Ответ Михаила был таким: «Понимаете, с появлением животных риск порчи имущества тоже растет. Ваш кот может ободрать мои обои или поцарапать мебель. Поэтому со следующего месяца я вынужден буду поднять арендную плату на 20%. Это моя страховка от повреждений, а они неизбежны. Если вы не согласны - съезжайте». Анжела пробовала уговаривать, но Михаил был тверд. В итоге девушка переехала, а на ее место прибыл наниматель с жуткой аллергией на шерсть домашних животных. Конечно же, ему Михаил предложил умеренную арендную плату безо всяких дополнительных 20%.

Как бороться? Во-первых, укажите в договоре, что вы не допускаете содержания животных в квартире. Можно даже сделать это одной из причин досрочного выселения жильцов. Во-вторых, составьте пресловутую опись имущества и укажите в ней состояние квартиры. Особо предусмотрительные хозяева берут с жильца страховой депозит. Если окажется, что котик поцарапал антикварный комод – залог остается у хозяина как материальная компенсация. Если же вы сдаете квартиру без договора, воспользуйтесь методом Михаила.

Субаренда по-русски

Валерий уезжал в командировку на полгода. Огромная двухкомнатная квартира оставалась пустой. Троюродный брат, давно мечтавший пожить отдельно от родителей, уговорил Валерия дать ему шанс. Взамен молодой человек пообещал оплачивать коммунальные услуги и поддерживать порядок.

Через три месяца Валерию дали недельный отпуск. Он решил слетать в Россию к родителям и заодно навестить брата. В собственном доме его ждал сюрприз – на кухне пили пиво трое незнакомых молодых людей в трусах. Визиту Валерия они тоже немало удивились. В ходе беседы обнаружилось, что троюродный брат Валерия за умеренную плату сдал чужую квартиру своим однокурсникам, будучи уверенным, что успеет «замести следы». То, что в квартире было чисто, а коммунальные услуги оплачены, не спасло незадачливого бизнесмена от гнева брата, но немного смягчило «кару». А с «поднанимателями» Валерий заключил договор уже от своего имени и на других условиях.

Как бороться? Тут мы видим сразу две проблемы. Во-первых, сдача в субаренду, то есть в поднаем от лица жильцов. Во-вторых, злоупотребление доверием хозяев. Сдачу в субаренду можно запретить по условиям договора. Если условия нарушены, то наймодатель вправе расторгнуть договор досрочно. А вот подвоха со стороны знакомых, как правило, ожидают немногие. И здесь важно проявить твердость и обезопасить себя. При сдаче квартиры знакомым стоит подписать все тот же типовой договор. Во время сдачи жилья вы имеете полное право следить за соблюдением условий этого договора. Нормальный человек отнесется к этому с пониманием. А вот если потенциальный жилец уговаривает вас «договориться без договора» - задумайтесь.

А поговорить?

Квартиру у Арины снимала молодая женщина - спокойная, аккуратная и деликатная. Гостей не водила, соседей не заливала, арендные платежи вносила точно в срок, а иногда и заранее. Арина была довольна своей жилицей и считала, что ей исключительно повезло. Лиля прожила у Арины два года, а потом решила съехать. Случилось это под Новый Год. В последних числах декабря Арина осмотрела квартиру, забрала ключи, Лиля вручила ей новогодний подарок, и они вежливо расстались.

Через неделю Арина обнаружила в почтовом ящике странную квитанцию. Документ извещал о внушительном долге за международные разговоры по телефону - скромная и вежливая Лиля наговорила порядка 5000 рублей. Оказывается, Лиля познакомилась с иностранцем и уехала жить в другую страну. А в ходе романа на расстоянии они вели многочасовые романтические разговоры по телефону. Номер телефона Лиля сменила, и дозвониться до нее не было никакой возможности. Арине пришлось гасить долг за телефон из своего кармана.

Как избежать? Можно заранее включить в договор специальный пункт о сроках внесения коммунальных платежей. Некоторые особо дотошные хозяева периодически звонят в управляющие жилищно-коммунальные компании и узнают, не числится ли за их квартирой долгов. Принимая ключи из рук съезжающих жильцов, осматривайте не только мебель и технику. Заберите также квитанции об оплате коммунальных услуг и посмотрите, нет ли среди них неоплаченных. Лучше всего сделать это в присутствии нанимателей. Также можно снять показания счетчиков воды, электричества, газа и сравнить их с тем, что указано в квитанциях и оплачено на данный момент.