Покупка квартиры как вложение денег

«Покупка квартиры – это выгодно всегда! Это бизнес, который не требует больших усилий – купил жилье и сдавай его!» Таких убеждений придерживается каждый третий россиянин. В действительности покупка недвижимости тоже не всегда разумна и выгодна. Во многих случаях, когда вы считаете жилье своим активом, на самом деле оно является вашим пассивом.

Давайте сразу оговорим значения слов «актив» и «пассив». Классическое словарное толкование этих понятий выглядит так: актив – это имущество или права на него, принадлежащее вам, а также имущество, отраженное на балансе предприятия. Пассив отражает назначение средств и источники их образования. Но мы будем рассматривать эти вещи в их предпринимательском значении – более простом, имеющем больше практической значимости. С точки зрения инвестиций и бизнеса актив – это то, что приносит вам доход. Пассив – то, что увеличивает ваши расходы.

К какой категории относится жилье? В России считается, что инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных. Как мы выяснили, от актива требуется только одно – приносить прибыль. Именно этим руководствуются люди, покупая недвижимость. Ход их мыслей выглядит примерно так: «Сейчас я куплю квартиру и буду ее сдавать. За несколько лет она окупится за счет сдачи в аренду». Но если бы все было так просто, пол-России уже были бы миллионерами. Ваша квартира, купленная в инвестиционных целях, может быть и активом, и пассивом. Давайте рассмотрим тот и другой случай. (Мы не берем в расчет ситуации, когда квартира покупается как единственное жилье, а только те, когда человек приобретает жилье с целью получить от этого дополнительный доход). И прежде всего стоит проанализировать ситуацию, когда человек покупает второе жилье в долг – берет ипотечный кредит в банке либо занимает у других людей.

Какие же подводные камни ждут вас на этом пути?

Первое, о чем стоит подумать – финансовая целесообразность. Вычислить ее можно с помощью простейших математических расчетов. Допустим, вы покупаете квартиру за 4 миллиона рублей (цифра условна). Сдавать ее вы планируете за 20 тысяч рублей в месяц, то есть в год вы получите 240 тысяч рублей дохода. (цифры опять же условны). Таким образом, вложенные в недвижимость деньги вернутся к вам через 16 лет непрерывной сдачи жилья в аренду. Долго? Можно попробовать поднять цену аренды. Но не забывайте, что конкуренция на этом рынке достаточно велика, особенно в мегаполисах, и ваша «двушка» в Железнодорожном может не выдержать соперничества с «однушками» в Теплом Стане.

Если вы покупаете квартиру в кредит с целью последующего получения дохода, львиная доля этого самого дохода пойдет на выплаты займа. С прибыли, которую вы получите от сдачи жилья в аренду, необходимо платить налог. Конечно, у нас в стране это правило соблюдают далеко не все собственники жилья. Но мы будем исходить из того, что вы не хотите проблем с налоговой инспекцией. Сейчас налог от сдачи жилья в аренду составляет 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру за 20 000 рублей в месяц, налог составит 2600 рублей, а ваша чистая прибыль – 17400 рублей. Она идет на погашение ипотеки, оплату страховки, коммунальных услуг, при необходимости – на ремонт. Как правило, после этого от прибыли остается несколько тысяч рублей. В самом оптимистичном варианте.

В некоторых случаях налог, ремонт и ипотека могут полностью «съесть» ваш доход от сдачи квартиры. Тогда вы не получите прибыли, а значит, квартира станет вашим пассивом. Мало того, что вы должны за нее банку, но вам приходится нести еще и дополнительные расходы на жилье. Нужно также учитывать вариант временного простоя квартиры, когда она будет пустовать. В этом случае вам придется вносить платежи по кредиту из своей зарплаты. Нетрудно догадаться, что при этом квартира тоже станет пассивом. Можно возразить, что это положение временно. Но кто знает, сколько времени оно продлится?

Постоянный источник расходов - это коммунальные платежи. Где-то квартплата составляет больше, где-то меньше, но она есть всегда. В идеале коммунальные платежи должны компенсироваться за счет прибыли, которую приносит квартира. Многие владельцы жилья обязывают нанимателей вносить еще и коммунальные платежи помимо арендной платы. Это экономически выгодно, но с точки зрения конкуренции не всегда удобно – всегда есть соседи по району, которые будут демпинговать (сбивать цены). К тому же коммунальные платежи величиной в половину стоимости аренды могут отпугивать потенциальных нанимателей.

Когда вы покупаете квартиру, вы крайне редко получаете идеальное жилье, которое не нужно «доводить до ума». Как первичная, так и вторичная жилая недвижимость чаще всего нуждаются в ремонте, хотя бы в косметическом. Делать его придется либо за счет нанимателей, либо за свой – в любом случае доходы от сдачи жилья при этом уменьшатся. Соответственно, и расходы, и срок окупаемости квартиры вырастут.

С другой стороны, жилье, где сделан хороший ремонт, уже не так легко отдать в чужие руки. Очень многие хозяева переживают, что жильцы испортят их итальянскую сантехнику, фактурные потолки и теплые полы. Но для сокращения рисков они используют в лучшем случае одну меру – постоянно приходят «с проверками», беспокоя жильцов. Особого результата это не даст, а вот жильцы могут в конце концов съехать от подозрительных назойливых хозяев.

С экономической точки зрения гораздо эффективнее застраховать квартиру. Стоимость страховки в год - приблизительно в районе 1% от стоимости жилья. Заплатив эти деньги, вы сможете спать спокойно – без кошмаров о пожаре, потопе и взрыве бытового газа. Но это будет вашим дополнительным расходом, уменьшающим прибыль от квартиры. В идеале страховка, как и коммунальные платежи, должна компенсироваться за счет полученного дохода, при этом не сильно влияя на его величину.

И еще одно примечание, которое касается предполагаемого дохода. Квартиры не всегда растут в цене. Если снизятся цены на жилье, то упадет и стоимость аренды, а вот платежи по кредиту, скорее всего, останутся прежними. В таком случае придется возмещать разницу из своего кармана либо продавать жилье. С точки зрения инвесторов, квартира не обладает такой ликвидностью, как наличные или лежащие на депозите средства – то есть ее нельзя легко и быстро продать, не потеряв в деньгах. При срочной продаже квартиры ее владелец практически всегда теряет в цене. Если же вы хотите купить квартиру по низким ценам и продать по высоким, нужно очень хорошо чувствовать экономическую ситуацию. Нужной для этого тонкой интуицией обладают единицы из тех, кто пытается заработать таким способом. (Не следует забывать и про немалый налог, который вы заплатите при перепродаже жилья).

К какому выводу можно прийти, изучив все вышеприведенные аргументы? К тому, что вкладывать деньги в жилье невыгодно? Совсем нет. Жилье – это неплохой источник возможного дохода. Но данный способ вложения денег имеет свои особенности. Во-первых, не стоит покупать квартиру в кредит – при этом ваше положение становится непредсказуемым, так как вы берете на себя огромный долг перед банком, а доход будет ненамного больше расходов. Во-вторых, недвижимость - это долгосрочное вложение денег. Оно подходит консервативным людям, для которых сохранность сбережений важнее, чем возможная крупная, но связанная с рисками прибыль.

При покупке квартиры нужно тщательно учесть все возможные расходы и сравнить их с ожидаемой прибылью. Если расходы «съедят» половину ожидаемых доходов – подумайте, хватит ли на ваши цели того, что вы получите в итоге. Не лучше ли вложить эти деньги во что-то другое или даже просто положить в банк под проценты? Если же расходы составят незначительную часть от доходов - тогда вы можете признать недвижимость своим активом.